1 de septiembre de 2012

¿Qué ocurre en otros países cuando no puedes pagar la hipoteca?

La dación en pago se aplica en otros países del mundo, pero no todo es tan sencillo como entregar la llave en el banco

Con más de 375.000 desahucios ejecutados desde que comenzó la crisis en 2007 y con una media actual que supera los 500 al día, muchas son las voces que se alzan pidiendo una solución urgente a la dramática situación que viven miles de familias en nuestro país.

El alquiler social y la dación en pago son las dos alternativas que con más fuerza se han escuchado en los últimos meses. Asimismo, diversos colectivos como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca están recogiendo firmas para conseguir presentar en el Congreso de los Diputados una Iniciativa Legislativa Popular que obligue a los diputados a tratar esta problemática que, cada vez, afecta a más personas. Los grupos que defienden la dación en pago como medida estelar, es decir, la condonación de la deuda con la entrega del inmueble, aseguran que es la medida que se aplica en toda Europa y Estados Unidos. Sin embargo, ¿es todo tan sencillo?

Sin duda, lo que habría que intentar hacer es copiar las fórmulas que funcionan en otros lugares, algo que todavía no se ha hecho en nuestro país. Por ahora, el Gobierno de Mariano Rajoy solo ha aprobado un Código de Buenas Prácticas donde se pide a los bancos que flexibilicen la negociación con las familias afectadas. Además, hace apenas una semana, el Ejecutivo aprobó a su vez el desahucio express para aquellos inquilinos que no paguen el alquiler. Con diez días de retraso ya podrán ser puestos en la calle.

Dación en pago en España
Por otro lado, lo que existe en otros países de la Unión Europea, más que la dación en pago como tal, es una serie de fórmulas para solucionar los problemas a los que se enfrentan actualmente las familias que no pueden seguir pagando sus cuotas hipotecarias para superar la situación de insolvencia. La gran diferencia respecto a nuestro país es que, si bien en el resto de Europa al firmar una hipoteca también contraes una deuda personal de obligatorio cumplimiento, en ningún caso, excepto aquí, el banco tiene la posibilidad de quedarse con la vivienda por el 60% de su valor en caso de impago, si es su vivienda habitual, un 50% si no lo es, según la última reforma aprobada en octubre del pasado año.

Aunque en España la dación en pago está contemplada legalmente como opción para que cubra la deuda hipotecaria, lo cierto es que prácticamente nunca se concede una hipoteca con este tipo de garantía. En los casos de impago, lo más común es que se embargue la vivienda, posteriormente se subaste y si no acude nadie a la subasta, que es lo que suele ocurrir, el banco se quede la vivienda por un 60% (o 50% según el caso) de su valor de tasación. Además de que si este precio no cubre la deuda pendiente, el banco puede embargar otros bienes al hipotecado o incluso su sueldo.


Fórmulas en Francia, Alemania y Portugal
Sin embargo, no es cierto que en el resto de Europa o en Estados Unidos todo sea tan sencillo como ir al banco y entregar las llaves para acabar con la deuda. En Francia, por ejemplo, la Ley Neiertz, de 1989, faculta por vía ejecutiva la imposición de condiciones de negociación entre entidades bancarias y particulares. Posteriormente, en 2003, la Ley de segunda oportunidad, prevé la condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante la liquidación de patrimonio. Según marca esta ley, existe una comisión independiente que estudia de manera individual, objetiva y neutral, el caso de cada familia o persona que no puede hacer frente a la deuda hipotecaria. Este servicio de mediación decide si perdona la deuda mediante la dación en pago, si aplaza el pago o cualquier otra solución que satisfaga a ambas partes, estudiando siempre cada caso de forma personalizada.

En el caso de Alemania y Portugal se contempla un proceso de negociación que puede conducir a la condonación parcial de la deuda cuando se trata de deudores de buena fe, es decir, los que quieren pagar la deuda, pero no pueden. Son todos esos deudores que no pueden afrontar el pago porque han perdido su empleo, porque han dejado de cobrar prestaciones sociales… pero que acabarán pagando si se les concede el tiempo suficiente y se les otorgan facilidades. Esta medida es la más cercana a la que pide la Plataforma de Afectados por la Hipoteca en España pues, según explican, lo que no parece ‘muy acorde’ a un Estado social y democrático de derecho es que la persona que de forma involuntaria deviene insolvente, además de perder su única vivienda, se quede con una deuda astronómica originada como producto de un descalabro financiero del que no es responsable.

Por tanto, la figura más acorde sería la adopción por parte del ordenamiento jurídico español de la dación en pago integrada bajo una forma de imperativo legal y tutelada por la autoridad judicial. Una transacción que se llevaría a cabo tras estudiar casos ya mencionados como la buena fe del deudor, una causa justa que haga imposible el pago de la deuda (pérdida de empleo, enfermedad, divorcio…) y que la vivienda en cuestión sea la vivienda habitual y única del afectado.


Entregar las llaves en EEUU
Por último, está el caso de Estados Unidos, donde basta la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca, siempre que el deudor no la pueda afrontar. No cabe duda de que Estados Unidos es un país más liberal y menos social que los de la vieja Europa, sin embargo, aquí no basta con la devolución de la vivienda para cubrir la deuda hipotecaria. Pero, ¿es tan sencillo como ir al banco y entregar las llaves?

Parece que no. Primero, todo depende del estado donde se viva. En algunos, el banco toma posesión de la vivienda por dación en pago, pero en otros por ejecución hipotecaria, tal y como ocurre en España. Si la reventa o la subasta de la casa no cubren la totalidad de la deuda, se procede igualmente a otros embargos. Aun así, es cierto que el banco perdona la deuda si considera que es prácticamente imposible que, por su situación económica, el deudor pueda afrontar ese pago. Aun así, el deudor estará varios años en una lista de morosos, por lo que le resultará muy complicado acceder a cualquier tipo de crédito, algo vital en Estados Unidos, ya que hay menor oferta de servicios públicos que en Europa.



Los casos de Canadá e Italia
Mención aparte merecen los casos de Canadá o Italia. A pesar de estar tan cerca de Estados Unidos, el país norteamericano no se vio contagiado por la crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del seguro de crédito. Sus bancos han continuado dando crédito durante todos estos años de crisis a familias y empresas y las tasas de morosidad se mantienen en niveles del 0,5%. Esto se consigue gracias a que el riesgo se cubre con un garante (una aseguradora de crédito hipotecario) que actúa de vigilante de ese riesgo.

Por su parte, en Italia el sistema es parecido. Las aseguradoras cubren a las familias que solicitan hipotecas de alto riesgo para que el banco no ponga demasiados problemas a la hora de conceder la hipoteca. Estas compañías de seguros vigilan cómo hacer frente a sus cuotas el comprador de la casa y, en cuanto detecta algún problema, insta al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el desahucio por impago, la compañía de seguros paga al banco la operación como si fuera un siniestro y el titular del inmueble, aunque pierde el piso, no debe seguir pagando porque ya responde el seguro por él.




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